南宁楼盘销售下滑 楼市恐重陷有价无市困局

山魂

	经过几个月的热销行情后，南宁不少楼盘的售价上涨不少。记者发现，近期一些楼盘销售出现下滑，但价格仍没有下调迹象。一些业内人士认为，南宁楼市进入到有价无市的市场格局，不过这种格局与以前相比有所不同 楼盘销售出现下滑 近日，记者到南宁部分楼盘走访，发现售楼部里来访的顾客少了许多。 8月2日是星期日，上午11时许记者在凤岭一售楼部看到，门口只停放着两部汽车，售楼部里只有两组顾客。楼盘销售人员介绍，这几天顾客明显少了，以往双休日，上午起码有20组以上顾客，现在10组都不到。 位于东盟商务区的一楼盘，目前有几十套房子在售。记者发现，前来楼盘看房的顾客，大多是驾驶外地车牌的车辆。两名来自来宾的购房者，详细了解楼盘有关情况后，拿走资料到下一楼盘咨询。他们说，来宾的房价才2000多元/平方米，这里售价近7000元/平方米，虽然楼盘不错，还是要慎重考虑，反复比较再购买。而在两个多月前，该楼盘售价近6000元/平方米时，不少外地购房者当场定下购买。 广西某房地产代理销售公司市场部经理叶小姐介绍，7月以来尤其是7月中下旬以来，楼市的销售呈下降趋势。他们代理的两个楼盘，销售量下跌了近50%。据她介绍，南宁有的楼盘出现一个星期才卖出两三套房的情况。 记者从南宁房产部门了解到，7月各城区的商品房销售量，下跌最大的江南区达到50%，6月该城区签约成交1102套，7月签约成交为468套。其他各城区也有不同幅度下跌，青秀区6月签约成交量4243套，7月下跌到3486套；西乡塘区6月签约成交量1428套，7月下跌到1376套；兴宁区6月签约成交335套，7月下跌到306套。 不过，部分开发商对楼盘销售出现下滑的情况并不在意。凤岭一楼盘开发商林先生承认，现在房子是比两个月前难卖许多，但“无所谓”。他坚信，房子迟早会售出。 价格上升的“代价”？ 不少业内人士认为，当前楼盘销售量下降，主要原因是房价涨起来。价格上涨打击了众多购房者的热情，导致他们转持观望态度。 业内人士许先生告诉记者，在春节以来的半年时间里，南宁不少楼盘售价上升，有的楼盘售价涨幅接近50%。3月前，南宁楼市3000多元/平方米的楼盘有不少，现在已经难觅“3字头”的楼盘。在东盟商务区，“五一”前一些楼盘的售价还是四五千元/平方米，现在已经涨到六七千元/平方米。“售价上涨后，销售量不可避免要下降。” 不过，有的业内人士却认为，楼盘价格上涨是要付出“代价”的，但销售量不应当急剧下滑。南宁某房产营销策划公司经理江先生告诉记者，他和一些开发商接触中发现，有的开发商欲望膨胀，对市场形势盲目乐观。如开发商认为楼市还会冲高，房子售价迟早会上万元/平方米，认为他现在的营销策略“过于保守和死板”，与市场节奏“不合拍”。 据介绍，南宁有的楼盘景观投入与去年相比并没有增加，有的房子甚至是去年未售出的存量房。现在市场行情转变就跟风涨价，让不少购房者觉得楼盘是“坐地起价”，心中有所不满。这些楼盘的销售量，在售价上涨后下跌得较快。 记者采访中了解到，虽然有的楼盘销售下降，但极少有楼盘进行价格促销，打折优惠让利的也不多。青秀区一楼盘售价从5月初的4700元/平方米涨到现在的5500元/平方米后，顾客出现减少现象，楼盘仍计划在近期再提价，均价涨到5800元/平方米。 “开发商好不容易盼到楼盘价格涨起来，当然不想降价。价格降下来后，就难以再涨上去了。”业内人士许先生告诉记者，现在不少开发商有“扛”的心理。他们认为，房地产行业既可拉动内需，又可拉动投资，在当前国家出口、消费、投资经济三架马车受到国际金融危机冲击后，房地产会挑大梁，房价仍会继续上涨，所以要死守等行情。 房子升值兑现却不易 与一手房市场相比，二手房市场的有价无市局面更明显。 在区直某机关工作的朱先生，前年以4800多元/平方米的价格，购买了凤岭一楼盘的房子，同楼盘的房子去年曾跌价至4200多元/平方米。这几个月来南宁楼市行情火热，他所购房子周边的楼盘售价不断涨高，现在售价已近6000元/平方米，很多朋友说他“解套”了，他却说只是“理论上赚钱”。 他告诉记者，现在他把房子委托二手房中介转让，转让价为5500多元/平方米，比周边楼盘便宜三四百元/平方米。可是，前来咨询的买家并不多，有位买家出价5000元/平方米，被他回绝了。房子表面上升值了，如今却遭遇兑现难，他无奈地说：“只好再等等了。” 南宁某连锁房产中介公司副经理杨先生介绍，现在一些卖家看到市场行情好转，纷纷把房子售价提高。这些卖家的价格大多是按照周边楼盘售价来制定的，他们心中并没有一本价值账，如此“见风就是雨”有投机成分。涨价后的一手房销售未能火爆，跟风涨价的二手房自然也不可能畅销。 一位中介业务员给记者算了笔账，一套100平方米、售价50万的二手房，比周边一手房便宜约5万元。可是，买家购房要交纳过户费、中介佣金等费用，算下来总房价在53万元左右。这意味着，二手房的价格优势已不明显。卖家把这套房降到47万元以下，算上过户费等，与一手房价格相差有5万元左右，房子才好脱手。但是，很少有卖家愿意把价格降这么低。 记者了解到，前年南宁一些购房者以较高价位买房子。经过一年多时间的市场波动后，现在不少房子的价格涨回到前年价格，甚至有所超过。等了一年多时间房子终于升值，有的卖家不甘心做平本买卖，宁愿再等等也要赚一笔。这些待价而沽的房子，在一定程度上也影响了市场的交易量。 历史会否又再重演 “2007年，南宁楼市曾出现这种有价无市的局面，然后就走进长达一年时间的调整期。当前的市场形势，应当引起大家的注意。”广西某房地产代理销售公司策划部经理林女士说。 据介绍，南宁有的开发商看好后市，想把价格大幅度调高，为了给涨价穿上外衣，就把楼盘改成精装修。带装修的房子，售价起码上涨1500元/平方米。有些楼盘，以不断提高后期开发的房子价格，来带动前期开发的存量房。 不过，有的业内人士认为，今年的市场形势与前年相比，存在许多不同点，首先是开发商的资金压力小了。前年国家执行的是适度从紧的货币政策，现在银根放松，申请贷款要比以前容易许多。其次，前年是市场价格的突然拉高，今年的上涨行情，是积压了一年多时间的市场需求释放，是回复性上涨。此外，经过一年时间的洗牌，如今市场上的开发商抗风险能力强。 有价无市其实是一种市场僵持，结局无非两个，一是开发商妥协，降低售价；二是购房者按捺不住，追高进楼市。业内人士认为，市场走向在10月前将见分晓。9月、10月是楼市传统销售旺季，有“金九银十”之称，10月楼盘的营销将明朗化。 但另有一些人士提出，当前有价无市的僵持可能会长时间延续，甚至到明年还会存在。现在不少开发商经过此轮市场行情后，手头有了资金，可以支撑相当长一段时间。市场买卖双方抗衡的时间越长，市场的变数越大。 相关链接 京沪粤楼市月成交量集体回落 在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市还出现月成交量全部下跌的局面。 7月北京期房商品住宅的销量为12840套，剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均约350套，较6月的日均385套下跌9.1%。这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。 7月上海市新建商品住宅成交逾2.37万套，成交面积266.22万平方米，环比小幅下跌5.83%，这是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。 而广州官方房地产网阳光家缘网的网签数据显示，7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月量的一半。在经历了今年3月以来“价量齐增”的“楼市小阳春”后，广州楼市再度面临拐点。 对于成交量下滑的原因，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为主要有三个方面：一是从银监会到各商业银行总行，纷纷强调严格执行二套房贷政策；二是在热点城市，市场火爆涨价，许多购房者逐渐从恐慌中回归理性，重新进入观望期；三是进入7月份，一些大城市供应量有所减少。加上前期成交量较大，7月份环比出现波动，十分正常。 中国房地产协会秘书长朱中一认为，在经济尚未完全复苏的情况下，维护房地产市场的回暖态势、避免市场出现大起大落仍很必要。在房地产市场投资仍回升缓慢、市场回暖还不稳固的情况下，房地产企业应该保持清醒，不能对形势过于乐观，盲目涨价。

山魂

	编后语：中国房地产有价无市是正常的经济现象，一些所谓砖家的市场供求说法早已被民众唾弃。中国的市场并非完全的市场经济，这是人所共知，但经济规律是一直存在的，不完全市场经济在缺乏真正约束的市场环境中会有特别表现，就是时下中国一些常见而世界少见的经济现象，这也被中国网民称为“中国特色”之一。 房地产作为一个国家的支柱产业是危险而不明智的。当一个国家靠卖地，靠房地产来托起经济时，这个国家是脆弱而会落伍的。环视世界，凡是以房地产作为主业的国家，都遭遇了历史无情的抛弃，在大萧条来临时受到经济上的重创。日本泡沫经济的破碎进入“迷失的十年”仍犹在眼前，美国及全球因美国房地产次贷危机导致的经济危机正在深入，而此刻的中国仍未警醒，中国凭借自身威权下的经济集中和十几亿国民的默默承受及不以为耻反以为荣的不完全市场与封闭勉强推迟了危机的全面爆发，但是无法回避危机的根本。只有真正做出利民的调整才能渡过难关，而目前中国权钱交易的初级阶段社会能否做出发达国家相似的及时调整与战略产业布局、升级呢？ [此贴子已经被作者于2009-8-9 0:31:26编辑过]

山魂

	僚人中也有开发商，僚族社会也是分化的。不过，僚人只需要调整，僚人以后也不要向汉胞学习那些社会变革时出现残酷清洗，虽然那些出卖和耽误民族的僚族当权权贵们是民族的罪人。 僚族是纯朴而勇敢的民族，僚族没有所谓中国意义的那些富而不贵的贵族，从古至今，僚族历代历来只有勇士。

楞楞

	我没钱买房，有钱也不买，也不打算买，涨到天上都无所谓，只是可怜城市里的白领， 无良的地产商和一帮无良的“精英”天天拿“刚性需求”恐吓老百姓，可惜我不上当。就等着看哪天他们破产。

Gymbaus

	唉，我也买不起房子，所以一看到房价上涨就很痛快，疯涨疯涨，让更多的人买不起房子 [em56]

marsuncle

	中国向外学习向来是画虎不成反类犬。住房公积金就是一例，新加坡的住房公积金积缴多年了，可以拥有一套住房，在中国这个跟天方夜谭没什么区别。物业管理，楼盘都是跟香港学的，但是香港的公屋制度却没有学。